北京取消普通住房标准 业内预计将促进交易循环

11月18日晚，北京市住房城乡建设委、市财政局、市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称“《通知》”），自12月1日起，取消普通住房和非普通住房标准，加大住房交易税收优惠力度。

记者了解到，此次政策落地后，改善型需求受影响最大，只要是满2年的住房，出售时就能免征增值税。业内预计，交易成本降低后，新房与二手房的交易循环将更加通畅。

取消“豪宅线”

据了解，去年12月份，北京对从2014年起沿用了多年的普通住房认定标准进行了优化，明确从2024年1月1日起，普通住房应满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米85000元，五至六环之间单价低于每平方米65000元，六环以外单价低于每平方米45000元。

11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称“《公告》”）。而11月18日晚北京发布的《通知》有关契税的表述和《公告》一致。

上述《通知》明确，取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

根据《通知》，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

据中原地产首席分析师张大伟介绍，北京之前的契税征收政策标准是：90平方米以下（含）缴纳1%契税，90平方米以上缴纳1.5%契税，二套契税3%。

二手房增值税政策标准是：房子不满2年，全额征收增值税，市区为5.3%，远郊为5.25%；普通住宅满2年免征增值税，非普通住宅，满2年征收差额的增值税。市区为5.3%，远郊为5.25%。

据他介绍，北京在2024年年初调整过一次普通住宅认定标准，调整前，北京住房交易中有70%的房屋会被认定为非普通住房；而调整后，将有70%的房屋被认定为普通住房。按照之前的标准，北京还有大约30%的住宅是豪宅（这里主要是新房）。

“过去非普通住房的标准影响非常大，关系到贷款首付比例、契税、增值税等，但随着最近2年的各种政策宽松，实际豪宅线影响市场的只有二手房的增值税了。”张大伟介绍，北京二手房成交比例中，超过140平方米的比例在8%，另外叠加部分价格较高的成交，大约15%的二手房会有增值税。

刺激改善型需求

据了解，与北京发布《通知》同一天，上海也取消了普通住房和非普通住房标准。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这将促进二手房挂牌和顺利售卖。

“过去，由于税收导致的一次性成本比较高，特别是90～140平方米的非普通住房售卖，少则几万、多则十几万或几十万元。现在，这个成本直接减掉了，有助于促进二手房挂牌和顺利售卖。”他还表示，交易成本降低后，业主挂牌和换房积极性将得到提升，同时也会促进刚需群体“上车”，这对于促进刚需和改善的循环。

多位中介人士告诉记者，北京市场中，“卖一买一”客群比例过半，不少新房改善项目的目标客群主要是此类客户。二手房成交加快后，也将对新房市场起到带动作用。

据了解，今年10月份，北京二手住房网签1.7万套、均价5.23万元/平方米，环比分别增长31%、2.4%。1.7万套的网签量创下近19个月新高。截至11月18日，北京二手房网签量达到了10047套，张大伟表示：“预计还有11天的情况下，11月二手房住宅网签有望接近2万套。”

此外，李宇嘉指出，对于开发商而言，减税政策降低购房的成本，鼓励改善型需求，将促进开发商打造高品质的产品；另一方面，包括取消普通非普通、小户型大户型等各种限制，把产品打造权给到开发商，可以让更市场化的供给来适配需求。

他还表示，随着增量时代转向存量时代，房地产税收政策目标已经从过去的抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环。同时，税收调控还注意到了存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求。